A situação atual de crise econômica do país fez com que muitos adquirentes de imóveis atrasassem as parcelas dos imóveis junto as construtoras ou incorporadoras do país.

Diante desse quadro, a primeira opção é fazer um acordo direto com a construtora para a devolução do imóvel. Entretanto, caso não seja possível uma composição amigável, o ideal é acionar a justiça.

Já está pacificado o entendimento, tanto na doutrina quanto na jurisprudência, que o comprador inadimplente pode entrar com ação para extinguir o contrato de compra e venda, hipótese em que devolverá o apartamento e reaverá parte do valor pago. É o que dispõem os artigos 413 e 475 do Código Civil.

Mesmo não sendo o adquirente a parte lesada com o inadimplemento, mas sim a construtora, persistirá a obrigação na devolução de parte do preço já pago.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento que a construtora poderá reter até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo adquirente do imóvel, devolvendo-lhe o restante. Entretanto, alguns tribunais têm decidido que dependendo do caso, a devolução poderá alcançar até 90% do valor pago, em razão do que estabelece o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, ao afirmar que o consumidor não poderá perder a totalidade dos valores que pagou.

Caso o adquirente do imóvel realmente não possua nenhuma condição de pagar as parcelas do financiamento contratado junto a construtora é imprescindível o ajuizamento da ação visando a devolução do bem.

Diversos tribunais têm decidido que além da retenção de parte dos valores já recebidos, a construtora poderá também cobrar valores dispendidos com gastos administrativos, publicidade; valor a título de “aluguel” do imóvel pelo período que o adquirente ocupou o imóvel sem pagar as respectivas parcelas, bem como valores eventualmente gastos com condomínio e impostos deste mesmo período.

Como forma de orientar os cidadãos e os juízes o Tribunal de Justiça de São Paulo editou as Súmulas 01, 02 e 03 que tratam desse assunto.

De um lado, a queda na geração das receitas, reforçada pela crise econômica que se estende desde o segundo semestre de 2014. De outro, o aumento nos custos operacionais e, sobretudo financeiros, pressionados pelo novo ciclo de aperto monetário que encarece o crédito, e pela forte desvalorização do real, que encorpa os custos de empresas importadoras.

Dois anos seguidos de queda muito acentuada do Produto Interno Bruto (PIB) levaram os pedidos de recuperação judicial a outro nível. Antes mais concentrados nas pequenas empresas, o instrumento tem se disseminado entre as médias e grandes companhias, que sofrem com geração de caixa insuficiente para fazer frente aos compromissos financeiros assumidos.

Com a desvalorização significativa do câmbio em 2014 e 2015, as dívidas em moeda estrangeira, para muitas empresas, dobraram de valor. E aí o custo de carregar esse débito aumentou. Renegociar também ficou mais difícil, até porque no ano passado perdemos grau de investimento por três agências de classificação de risco.

A reversão deste cenário ainda vai tomar um longo tempo. Foram dois anos em que nada aconteceu, todo mundo parou de investir. Assim diante do quadro em que nos encontramos, a economia ainda não parou de afundar e, na melhor das hipóteses, vai voltar a crescer apenas em 2018.

Em recentíssima decisão a 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo determinou que fossem apuradas as responsabilidades dos sócios de uma empresa do ramo da construção civil em recuperação judicial pela situação de crise financeira que levou as empresas do grupo a pedir recuperação judicial, diante do pedido incidente de desconsideração da personalidade jurídica requerido por uma credora.

Assim, se ficar provado que os negócios foram prejudicados em decorrência de práticas ilícitas realizadas, os bens pessoais dos sócios poderão ser usados para o pagamento de credores no processo de recuperação judicial. Muito embora, ter sido aprovado o plano de recuperação pelos credores e homologado pela Justiça em janeiro de 2016.

Decisões desse tipo são raramente vistas em processos de recuperação judicial e geram com certeza muita polêmica e divergência nos Tribunais.

A decisão de primeiro grau havia rejeitado o pedido da credora porque não vislumbrou a possibilidade de constrição do patrimônio pessoal dos sócios pelas dívidas das empresas recuperandas durante a fase do processo de recuperação judicial, mas somente na fase de execução.

Entretanto a Câmara Especializada em Recuperações e Falências do Tribunal de Justiça de São Paulo de forma não unânime, por 2 votos a 1, entendeu que não haveria  qualquer óbice para que fosse apurado o desvio de finalidade ou a confusão patrimonial no processo de recuperação, desde que observada a ampla defesa, o contraditório e o devido processo legal - conforme prescreve o artigo 50 do Código Civil.

Apesar da desconsideração da personalidade jurídica não estar expressa na Lei de Recuperação Judicial e Falências [Lei nº 11.101], o afastamento do administrador está. Assim, a ideia de aceitar a desconsideração da personalidade jurídica durante o processo da recuperação judicial visaria apurar todos os atos e negócios que ocorreram antes do deferimento da recuperação judicial que vieram a prejudicar os credores.

Muito se discute na doutrina e na jurisprudência se o incidente da desconsideração da personalidade jurídica só caberia se houvesse o descumprimento do plano de recuperação pela recuperanda e não por atos praticados pelos gestores anteriores ao processo de recuperação judicial; ou poderia ser aplicada durante o processo de recuperação judicial se demonstrado que os credores foram prejudicados por benefícios obtidos pelos seus gestores de forma ilícita ou por condutas fraudulentas praticadas antes do deferimento da recuperação judicial.

Essa questão, certamente, ainda será matéria de muita polêmica e discussão para os juristas, magistrados e advogados deste país.

Entrou em vigor em 18 de março de 2016 o novo Código de Processo Civil (CPC), Lei n° 13.105/15 de 16 de março de 2015. Com o novo código, recursos são extintos e multas aumentam para quem recorrer apenas para adiar decisões.

A partir do novo CPC os tribunais devem necessariamente seguir decisões do plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em outros temas. Se não houver decisão dos tribunais superiores, a primeira instância necessariamente deve seguir a segunda instância (Tribunais de Justiça Estaduais ou Tribunais Regionais Federais).

Extinguiu a possibilidade de agravo de instrumento para decisões intermediárias sobre provas e perícias, por exemplo. Acabam os chamados embargos infringentes - recurso apresentado em decisões colegiadas com apenas um voto contrário -, mas prevê que o caso seja reavaliado por outra composição de juízes.

A cada nova instância que recorrer e perder, a parte passa a pagar as custas do processo e os honorários advocatícios, e não somente no fim do processo em caso de derrota.

Uma mesma decisão poderá ser aplicada a várias ações individuais

que tratam do mesmo tema. Entre as ações que podem ser beneficiadas estão, por

exemplo, processos contra planos de saúde, empresas de telefonia e concessionárias de

automóveis. Nesses casos, todas as ações de primeira instância serão paralisadas até que

a segunda instância tome uma decisão sobre uma amostra de casos.
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Para dar mais agilidade às ações, caberá aos advogados das partes notificar as testemunhas do processo e levá-las a juízo. Caso elas não compareçam, o processo vai correr sob o entendimento de que a testemunha foi dispensada. Até então, audiências de instrução para ouvir testemunhas são remarcadas sucessivamente pelo fato de essas pessoas não terem sido localizadas pelos oficiais de Justiça, por apresentarem atestado médico, ou ainda por simplesmente não atenderem à intimação.

O condômino inadimplente é obrigado pagar a dívida com o condomínio em até três dias, sob pena de penhora do imóvel. O devedor terá três dias para pagar o débito, ou terá seu imóvel penhorado. A lei só dá uma alternativa para o devedor: fazer pagamento parcelado em seis vezes.

É, assim, que o novo Código de Processo Civil entra em vigor. Um novo regramento que traz consigo mudanças para o dia a dia do Poder Judiciário e, também, de seus clientes: a sociedade.

Em 2009, quando designada pelo Senado a comissão de juristas que elaborou o anteprojeto do novo Código de Processo Civil (CPC), falava-se em uma reforma legislativa capaz de reduzir drasticamente a tramitação dos processos perante o Judiciário. Contudo, após sete anos de longas discussões, o novo regramento processual civil entrou em vigor em 18 de março de 2016 sob a descrença de especialistas.

Não se acredita que o novo Código promoverá a alteração esperada no número e na morosidade das ações em trâmite no país, em mais de 100 milhões atualmente. Há quem defenda que é uma mudança de mentalidade o que é realmente necessário para o alcance da almejada celeridade processual, mas é mérito do novo Código trazer ferramentas que podem possibilitar justamente esse ajuste.

Uma das novidades trazidas pelo novo Código de Processo Civil, o negócio jurídico processual, possibilita às empresas ou às pessoas físicas estabelecer em contrato de que forma um eventual litígio será analisado e procedimentalizado pelo Judiciário, o que pode, inclusive, acelerar a tramitação de um processo. Tal prática recorda de certa maneira o que já ocorre em casos de arbitragem.

É uma ferramenta interessante quando se tem em mente que um dos objetivos do código, senão do Judiciário em si, é possibilitar que o problema entre as partes se resolva da melhor forma possível.

Entretanto, cabe uma ressalva, deve-se tomar cuidado para que o negócio jurídico processual não afete direitos e deveres de terceiros que não constem como partes em tal instrumento, como é o caso do condutor do processo, o magistrado.